华发股份2017年年报显示，公司实现营业收入199.17亿元，同比增长49.76%；归属于上市公司股东净利润16.20亿元，同比增长59.11%。但是新浪财经发现，2017年华发股份销售业绩明显下滑，销售金额310.17亿元，较2016年下降13.18%，销售面积133.76万平方米，同比下滑20.23%。
表面上其业绩层面表现优异，实现了营收与净利” 双丰收”，但同时其销售却出现下滑，这“一增一降”背后藏何动因？
剖析去库存压力大诱因：押宝城市均遭遇强调控
新浪财经发现，2017年年末华发股份存货余额为1024亿元，占总资产比例约为73 %，截止到2018年第一季报披露期，其存货已达到约为1119亿元。纵向来看，华发股份存货占比较大，存在存货去库存压力。新浪财经从历年数据对比可以看出，该占比2015年达到峰值随后2016年下降，但到2017年该指标又出现“反弹”，这或许进一步说明其去库存压力进一步加大。
存货与总资产占比：
华发股份存货较多，那么其存货周转情况如何？2017年其存货周转需要约77个月，但是同行业比较发现，碧桂园，万科，恒大，保利分别为21天，40天，48天及44天。同行业存货周转速度是其将近2-4倍左右。这进一步说明华发股份库存压力确实不小。
同时，从公司管理层对其周转工作提出明确要求可以得到进一步验证，其要求明确总部与城市公司职责，工程项目由串联审批改为并联同步推进。
管理层提高周转要求：
存货占比大，存货周转远低于同行，这些只是“果”，那真正的“因”又是什么呢？
从华发股份2017年销售区域结构来看，华南区域（珠海、中山、广州、南宁）贡献最大，2017年销售金额达134.39亿元，贡献占比43.33%，其中，大本营珠海市场依托多年的深耕，2017年销售达69.01亿元，业绩贡献达22.25%。华中区域依靠武汉市场实现销售金额89.29亿元，贡献占比达28.79%，成为公司新的利润贡献点。华东区域（上海、苏州）2017年销售金额合计60.32亿元，贡献占比达19.45%。从其销售区域结构可以看出其业务相对集中在珠海、广州、上海等重点一二线城市。
2017年销售区域结构：
再从其土地储备布局看，华发股份2017年通过招拍挂、合作开发、城市更新等多种方式积极深耕珠海、上海、武汉、广州、苏州等城市，并成功开辟南京、佛山、嘉兴等市场加大土地储备，新增计容权益土地建筑面积277.65万平方米，较2016年大幅上升。截至2017年底，华发股份拥有的待开发土地建筑面积877.11万平方米，同比增长8.93%，其中南京、武汉、珠海三个城市待开发土地最多，分别占比22.86%、16.37%和14.77%。因此，可以看出华发股份土地储备主要集中在珠海、武汉、南京等二线城市。
我们再看回顾一下2017年宏观政策环境，2017年各地政府积极深化房地产政策调控，力度不放松、目标不动摇。截至12月底，90个地级以上城市（约200项政策）和35个县市（约41项政策）出台调控，此轮调控总体上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。在长三角城市群中，中心城市调控加码，调控收紧趋势向周边持续深入；在珠三角城市群中，广州限购升级并扩大限购范围，深圳对商办进行调控。随后，环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。华发股份业务布局区域全集中在这些热点调控城市。因此可以得出的结论是其业务过度集中于一二线热门调控城市，宏观环境收紧是其去库存压力加大的深层次原因。
巨大 “债雷”隐忧：左手千亿负债 右手500亿担保
业内人士表示，对于地产企业当期库存压力大的时候，如果还需要继续维持其营收及净利“双丰收”的“高成长，必然会使用“高杠杆”。那华发股份的财务压力又如何呢？
截至2017年12月31日，华发股份净负债率高达263.19%。截止2017年末，华发股份负债合计达1157.67亿元，约为2012年底负债规模的5.73倍，但其资产规模较2012年末的扩张幅度仅为4.82倍。
华发股份偿债压力又如何呢？2017年度年报显示，公司短期借款为90.36亿元，一年内到期的非流动负债为104.59亿元，合计为194.95亿元。而其不受限货币资金为110.10亿元，短期负债与货币资金的比值为1.77倍，这说明华发股份面临较大的短期偿债压力。新浪财经进一步发现其2017年分配股利、利润或偿付利息所支付的现金约为50亿元，但是其净利仅约为17.77亿元，约为3倍左右。
诸多数据表明，未来华发股份财务压力巨大。
华发股份不仅“债台高筑”，还对外提供巨额担保。截止2018年5月25日，公司及子公司对外担保总额549.91亿元，占公司2017年经审计净资产的462.77%，其中为子公司提供的担保总额为493.02亿元。担保风险突出，如果其被担保标的一旦发生违约，如此巨额的担保，那担保方离走向破产边缘将不会遥远。左边是高额的负债，右边是巨额的担保，这里面隐藏着巨大的“债雷”。
值得一提的是，华发股份少数股东权益占所有者权益约50%，其是2012年年末的3.67倍，约为120亿元，如此巨大的少数股东权益又变动如此巨大，这或许还有些“明股实债”在表内被隐藏。
公司公告截图：
高层集体减持
2018年2月26日，陈茵女士、侯贵明先生以集中竞价的方式分别减持各自所持公司无限售条件流通股20，000股、166，400股。2018年2月27日，张延先生以集中竞价的方式减持所持公司无限售条件流通股12，000股，上述三人本次减持股份合计198，400股，占公司总股本的比例为0.0094%。业内人士表示，管理层集体减持对公司来讲具有一定负面效应，不利于维护中小投资者的利益。一般来说，不减持说明了企业比较稳定，减持意味着其上市公司不看好，尤其是管理层减持。（公司观察 文/谭谈）
减持公告：
