来源:第一财经日报 作者:佚名 发布时间:2011年01月14日
编者按:
新年伊始,关于房产税、契税的新闻与传言甚嚣尘上,而在这些不确定的政策之外,银行正在低调地收紧信贷:利率优惠减少,审核更加严格。这是地方政府回应中央调控要求,还是银行机构主动控制市场风险?这背后,隐约传来新一轮调控的风雷之声。
一只已落下的“靴子”,一个足以引起市场焦虑的传言,新年伊始,上海楼市传统淡季难以平静。
去年年底,房产税即将扩征和契税将要上调的消息开始在坊间流传。“两税”传言夹击下,上海楼市毫无悬念地在年关引发了一波赶“末班车”的购房狂潮。但不容忽视的是,和一直以来都颇“靠谱”的房产税相比,“契税上调”的小道消息则有些来路不明。
“契税上调”刺激沪二手楼市
目前坊间流传的“契税上调”版本很多。其中一个版本,大致为个人购买非普通住房契税税率提高到4%,普通住宅契税提高到2%,首次购买90平方米及以下普通住房的,仍享1%的优惠契税;另一个则是普通住宅契税上调至4%,别墅等高端物业的契税更将上涨至6%。
根据上述说法,以购买一套总价约200万元的非普通住房估算,其契税成本将至少8万元。按照近一年来上海二手房买卖营业税、个税“转嫁”给下家的“惯例”,契税上涨后,购房者购买一套总价约200万元的不满五年非普通二手住宅,其所需支出的税收成本将逾总价的一成。
基于对重税的担忧,一些收到消息的购房者为了赶上“末班车”,纷纷加入2011年的第一波购房潮。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,2010年12月上海市共有1.97万套二手房成交,环比提高43.79%。成交套数仅次于2010年4月的2.18万套,环比增长幅度为2010年第二。
另据21世纪不动产对上海区域旗下300余家门店的抽样统计,2011年1月1日~9日上海二手房成交量与去年12月同期基本相当。有个别案例仍在受房产税、契税传闻影响而加快交易节奏。据21世纪不动产上海锐丰永新分行经理彭英透露,近日其分行即有受“契税上调”传言影响的案例。“买卖双方原本按正常节奏就一套110平方米的永新花苑二手房展开议价,在得悉这一传闻后买家即停止议价,以约400万元的总价达成交易,并快速办理了后续各类手续。”
中介做局?
“契税上调”传言对市场的冲击显而易见。但值得一提的是,有关部门始终没有对市场上传得沸沸扬扬的“契税上调”方案作出正面回应。不少业内人士认为,不排除契税上调等传闻是开发商或中介有意在向市场散布消息,以此让部分摇摆不定的购房者尽快下单,刺激成交。
“我觉得这是造谣,为了刺激成交。”上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功在接受《第一财经日报》记者采访时表示,“契税上调”传言可信度不高,他认为本论楼市政策调控不会调控到交易成本。“上海这些制度我们应该都比较了解,这个(契税上调)不靠谱,仅仅是加大流通成本,对整个市场的活跃没有意义。”
上海中原研究咨询部总监宋会雍亦向记者表示,严格来说,现在的调控环境不太容许契税上调至4%~6%的高度,对于普通住宅购买更不会这样。原因首先是支持自住消费的基调没变,其次是政策出台缓和为主。“虽传言较盛,但始终查无出处,也无官方背景的信息呼应,可信度有限。因此,不建议购房者盲动,仓皇中契税追补未必赶得上房价损失。”
记者还以购房者的身份向静安区房地产交易中心进行咨询。交易中心有关契税管理人员表示:“没有这个说法,中介乱说的,他又没有契税要涨的东西(文件)。”他同时强调,目前暂时没有听到有关“契税上调”的风声,“现在都关注房产税,其他的没有听说。”
不排除是下一把调控“利刃”?
虽然业内对“契税上调”传言真实性的质疑之声越来越强,且不少市场人士认为其有违调控基调,但市场中也不乏另一个声音指出:“作为一种抑制需求的税收手段之一,契税上调有可能成为下一轮楼市调控的重拳之一。”
汉宇地产方面指出,按照税法的规定,契税的征收比例为标的价格的3%~5%,目前上海采取的是对普通住宅1.5%、非普通住宅3%的征收标准,另外对于首次购房且面积在90平方米的普通住宅,更享受1%的契税优惠。这样的税收优惠其实还是在变相地鼓励购房。
汉宇地产认为:“过去几年中,契税已经做过多次调控,再进行契税调整市场接受度也会比较高,执行起来会比较容易。”
此外,上述静安区交易中心契税管理工作人员亦以“说不准”来回答今年契税是否会上调的问题。“要变化的话可能二季度会有变化,一季度肯定不会变化。因为房价再涨就可能会出这个政策,现在房价还没有明显上涨。”(第一财经日报)
沪部分银行取消首套房贷利率优惠
在今年信贷投放规模迟迟没有下发的情况下,各家银行开始实行“自主”调节手段。与去年年初放贷天量增长的情形不同,今年金融机构的步伐明显审慎。不少银行不仅取消了首套购房的利率优惠,且对于首套房的贷款成数也愈发严格,信贷政策开始在市场层面自发“收紧”。
部分银行取消首套房贷利率优惠
在上海,一位贷款服务企业负责人向《第一财经日报》透露,包括兴业银行 、光大银行在内的部分股份制银行,已在首套房贷款利率方面取消了8.5折的优惠措施。“存贷比已经很高了,这些银行的盘子并不大,因此只能把利润调高。”
2010年,央行连续6次上调存款准备金率,大型存款类金融机构的准备金率已达18.5%的水平,为历史最高纪录。而根据业内人士的预测,准备金率在第六次上调之后,将冻结商业银行流动资产3500多亿元。
甚至于个别股份制银行如民生银行 ,去年的房贷业务量在整体贷款业务中所占的比例已有明显下降,这一趋势在今年愈发明显。“如果与其他消费类贷款业务或中小企业贷款业务相比的话,房贷业务的占比可能只有三成或更低。”上述贷款服务机构人士称。他认为,究其原因,还是由于信贷业务结构调整所致。
不过与上海相比,北京的金融机构仍然风平浪静。一位大型国有银行信贷部工作人员向记者透露,关于“首套房贷恢复基准利率、二套房不予贷款”的消息,尚没有相关政策或文件出台,因此北京目前还没有银行照此执行。在利率方面,仍然按照首套房给予8.5折优惠、二套房利率为基准利率1.1倍的标准进行操作。
还有迹象表明,市场中似乎还能寻找到更为宽松的房贷政策。“我最近更换了贷款银行,因为新换的这家股份制银行的贷款政策相对灵活,我这次买的是首套住房,还能给我7折优惠利率。”最近刚刚完成购房贷款手续的北京吴先生(化名)表示。
据一位不愿透露姓名的北京银行业人士表示,北京目前还有一到两家中小型银行可以做到首套房贷利率的7折优惠。不过当记者致电上述人士提到的银行时,其个贷部相关工作人员均谨慎地表示,该行目前的房贷政策严格按照国家相关政策执行。
但来自深圳和广州的消息均显示,一些中小股份制银行均已取消首套房贷的利率优惠。
银行放贷迟迟未见发令
“有种山雨欲来风满楼的感觉。”中国指数研究院副院长陈晟说道。记者在询问多家银行后发现,今年的信贷额度对于这些金融机构而言,仍然是个未知数。“去年下半年起,对于银行的放贷控制从月度甚至到了周度的调控力度,从这一趋势可以初步估计,今年的放贷控制仍然不会明显放松。”
在今年货币政策从适度宽松转向稳健的变化来看,业内较为统一的观点是,今年的信贷规模控制并不会放松。“在大方向上预计趋于‘中性偏紧’。”中国民生银行地产金融事业部规划与发展研究中心副总经理董续勇表示。
汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔分析指出,对于银行来说,之前房贷业务还可以希冀通过“跑量”来达到利润率要求,如今在盘子缩减的情况下,如果要达到同样的利润回报,房贷业务就只能从批发转为零售。随之而来的,便是成本上的提升。(第一财经日报)
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