店面转让费，转出诸多纠纷

    “我在店面转让费上投了近10多万元，如今店面经营不到半年，成本还没收回，房东就要收回店面，真是损失惨重。”林先生对记者诉苦道。

　　近日，记者在采访中发现，随着店面转让费的逐年高涨，承租户与房东之间的矛盾和纠纷有愈演愈烈之势。记者从章贡区人民法院获悉，仅赣州市中联商城、文清路等繁华街道每年因转让费引起的纠纷就达数百起。

　　高昂转让费让人望而却步

　　市民张女士去年本想在赣州市找个店面经营家装材料，却因店面转让费用太高而不得不放弃：“我找了好多店面，转让费竟然要10多万元，再算上店面装修费、购买的货物、雇佣的工人等费用，前期投资没有30万元是拿不下的。因为风险太大，最后我不得不放弃。”记者在采访中发现，如张女士这样，由于店面转让费用过高而不得不放弃创业的市民不在少数。

　　大学毕业生小林的专业是汽车修理，在广东打工几年攒了些钱。今年小林回到赣州，本想找个店面开间汽车维修清洗店，但令他始料未及的是，高昂的店面转让费让他不得不中断创业之路。在采访中，他向记者算了一笔账：“我转下店面需要20万元，加上购买相关器材，前期投资需要将近40万元。房屋租赁期限仅为2年，但店面经营至少需要好几年才能收回成本，如果在2年后房东要收回店面，那我的损失会非常大。”权衡再三，小林选择了放弃。

　　记者在采访中发现，赣州市各主要繁华街道，店面转让费如店面租金一样，一年比一年高。“2004年，在文清路转一个店面仅需要几万元，而如今想要在文清路转个店面，少则需要10万元，多则需要将近20万元。如果遇到厚道的房东还好，要不然没等收回前期成本，店面就被房东收走了，承租户根本赚不到钱。”

　　转让费归属引发诸多纠纷

　　高昂的转让费并未让所有人望而却步。林先生是福建人，在赣州工作好几年了。去年6月，林先生看中了中联商城转盘处一店面做服装生意，承租合同上的租赁期限为一年。为此，林先生出了10多万元的店面转让费，加上店面装修和进购的服装，前期投资共21万元。服装店是开起来了，但经营了半年，生意惨淡。为了扭转不利局面，林先生决定改做速冻食品生意。但就在他拿下某品牌代理权的时候，又遇到了新问题：“代理该品牌速冻食品需要一个条件，就是所租赁的店面租赁期限必须在3年以上，就此我找到房东希望能将租赁期限改为3年，却遭到了拒绝，房东还说店面要卖，只能租给我1年，今年6月20日就会将店面收回。”

　　店面只租一年让林先生难以接受，因为店面租约即将到期，但他的投资还没有收回。林先生立刻找到原先承租该店面者问个究竟，结果让他恍然大悟：“原先承租该店面的人告诉我，他早在转让店面之前就已经知道房东会卖店面，而且转让费用房东也得到了分成。在承租店面时，房东口头承诺过承租期限到期后可以续租，但是如今却说今年6月20日一定要收回店面，这个结果令我无法接受。为挽回损失，我多次找到原承租者，要求他退回店面转让费，但他一直敷衍搪塞，最后竟然人间蒸发，不见踪影。”

　　这样的事例并不是个别现象。在采访中记者还了解到一个更典型的例子：吉安人杨先生在中联商城转了一个商场准备做生意，转让费就出了20多万元，没想到商场还没开张就被另一房东收回，因为商场的所有权已易，为此杨先生只能是哑巴吃黄连，有苦难言。

　　如何避纠纷律师为你支招

　　“我手中现在还有好几个承租户和房东之间发生纠纷的案例，所有案例归根结底就是转让费的问题。一般来说转让费应该归承租户所有，但在现实操作中，由于承租户与房东在签订租赁合同时常忽视就转让费问题进行详细的说明，在法律上也没有关于转让费归属问题的明确规定，经常造成房东和承租户之间产生纠纷。”江西明理律师事务所邱培强律师告诉记者，就林先生这个案例来说，原承租者在已经获知房东会将店面转卖，且与房东的租赁期限快到的情况下，仍将店面转给林先生并收取高昂转让费用，这种做法是不合法的。林先生完全有权利要求撤销租赁合同，维护自己的权利。

　　那么承租户在承租店面时，如何规避转让费纠纷维护自己的权利呢？邱律师告诉记者，可以从以下几个方面维护自己的权利：首先，承租户在店面转让时一定要弄清楚店面的所有权归属，并与房东签订租赁合同；其次，在签订租赁合同时，一定要就店面转让问题进行详细说明，比如要规定店面在租赁期间可不可以进行转让，转让费如何处理等等；最后，承租户一定要就承租期限与房东进行有效沟通，如果租赁期限太短，就应该在租赁合同中明确写清承租户有优先租赁权，否则承租户会面临非常大的经营风险。（见习记者赖天然）