深圳房价很高,消费物价也很高。但是,如果把占全市空间50%的城中村算进来,其价格就迅速拉低了。
关于深圳核心竞争力之问,上一篇谈及,占深圳建筑存量50%的城中村,这是最能代表深圳的地标。也就是,城中村只是深圳核心竞争力的载体。那么,深圳的核心竞争力到底在哪里呢,那就是“低成本”。当然,作为改革开放的先遣军,深圳在上个世纪80年代发展外向型代工制造,靠的就是低成本。港商发现,一河之隔,深圳的土地很便宜,劳动力更便宜,于是将厂房搬到深圳。
于是,世界上绝无仅有的“深圳奇迹”诞生了。1992年邓小平南巡后,深圳更以加速度增长,年均新增建成区面积35平方公里,相当于东部一个中等县级市的市区面积。这些用地多以划拨或协议出让,成本都很低。再加上,彼时沿海还未开放,更遑论内地。于是,人类历史上规模空前的劳动力大军开始南下(“孔雀东南飞”),为深圳提供了源源不断的、成本超低的劳动力。
有了外资、土地和劳动力,“中国制造”全面起步。长期代工制造,让深圳成为模具、配件、元器件生产中心,也积累了科研成果产品化、商业化的经验、技术,产业自然升级。同时,在创业板、中小板、私募和创投等多层次资本市场和草根金融的助推下,近10年深圳顺利实现从代工到制造,再到技术创新的升级。目前,深圳已告别工业外向型,而以互联网和高科技产业群为主导。
由此,没有低成本的土地、人力,还有超低的环境和制度成本(工人超长加班、福利没有保障),不可能给深圳“代工”的机会,也就不会有深圳产业转型。不过,低成本参与国际竞争与合作,这是中国改革开放前30年的策略,“中国制造”不只在深圳上演。本文要分析的是,深圳的低成本有其独特优势,它赖以生存的大环境,就是草根与政府一直在齐头并进推进城市化。
深圳是全球人口、市域扩张最快的城市,东亚奇迹之一的香港,从1841年开埠到2011年,人口从1.2万增到710万,70年人口增加500倍。同样是500倍,深圳仅用30年,上海开埠170多年,人口也只增长200倍。城市快速扩张需要新增用地、需要为基建融资,为降低成本,深圳分别于1992和2004年对关内和关外土地实施统征和统转。也就是,一夜之间将农村土地国有化。
由于补偿标准太低,农民市民化的社保承诺不到位,一次性货币补偿又摧毁了农地“渔网”的功能,加上城市快速扩张,土地升值是看得到的,世代生于斯长于斯的原村民就开始在土地上“种房子”。政府理亏,无法以强硬手段履行国有土地所有者职能,只好绕开集体土地开发城市。于是,改革开放前30年,深圳原农村集体所用的400平方公里土地上,近300平方公里(占深圳建设用地的30%)建设了37.5万栋、3.9亿平米违法建筑,占全市总规模的57.5%和47.6%。
因为被界定为“违法”,所以不管是租,还是私下里少量买卖,成本都很低。基于物业低成本和违法,村内消费和服务价格也很低(具体数据参阅12月4日文章)。同时,城中村在全市范围内点状分布,区位优势突出,租客平均通勤时间不足30分钟。重要的是,村集体具有很高的组织性与合法性,也承担着基层社会管理的大量职能,比如社保、社区治安和市政设施维护等。
由此,在城市空间上、体制上,法内世界与所谓“法外世界”旗鼓相当、齐头并进。地价越来越高,违法规模越来越大,通过“补欠账”并完成未竟征转手续已不可行,“形式不合法、内容合法”成为潜在共识。大家在一个城市生活,面临的最主要的成本,就是生活服务和住房价格,因为一般商品若出现高成本,可以通过现代物流来抹平,但服务、住房要靠本地供应。
大家都认为,深圳房价很高,生活消费物价也很高。但是,如果把占全市空间50%的城中村算进来,住房、消费等价格就迅速拉低了。较低的服务和住房价格,加上独家政策红利(推进改革开放)创造就业红利,前期人口流入形成积聚优势,深圳的竞争力就炼成了:收入高,但成本低,人口大规模涌入,城中村变相发挥保障房的作用。试想,一半房屋是区位好、价格低廉的“保障房”,深圳的竞争力能不强吗?
(作者供职于深圳房地产研究中心)
